Quem paga IPTU e condomínio de imóvel arrematado? STJ redesenha regras do leilão

Uma das perguntas mais buscadas por quem pesquisa leilão de imóveis — quem paga as dívidas antigas do bem? — ganhou respostas mais claras no Superior Tribunal de Justiça. Pelo Tema Repetitivo 1.134, o STJ fixou que o arrematante em leilão judicial não responde pelos débitos tributários anteriores à arrematação, como IPTU atrasado, ainda que o edital diga o contrário. A dívida se sub-roga no preço pago, conforme o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional — norma com status de lei complementar que nenhum edital pode afastar.

Condomínio: jurisprudência caminha no mesmo sentido

No caso das cotas condominiais, a discussão está em evolução, mas decisões recentes do STJ têm atribuído os débitos anteriores ao antigo proprietário, respondendo o arrematante apenas pelas despesas geradas a partir da posse. A tendência apontada por especialistas é de que a mesma lógica do Tema 1.134 — a de que a sub-rogação no preço não pode ser driblada por cláusula de edital — se consolide também aqui. Em abril de 2026, a Terceira Turma deu outra sinalização pró-arrematante: validou uma arrematação mesmo com o pagamento feito fora do prazo do edital, aplicando o princípio da instrumentalidade das formas.

O que isso muda na prática

Cuidado com a leitura apressada: essas proteções valem com força total no leilão judicial. No leilão extrajudicial da alienação fiduciária, que responde pela maior parte das ofertas no mercado, a aquisição é derivada e a alocação de dívidas segue regras próprias — e o edital volta a pesar muito. Antes do lance, o comprador precisa saber em qual dos dois mundos está pisando, levantar certidões de débitos de IPTU e condomínio e calcular o custo total da operação, não apenas o valor do lance.

É exatamente esse mapa de riscos que o Núcleo Família e Patrimônio do Ribeiro Martins monta para clientes no DF e em Goiás: análise do edital e da matrícula, projeção das dívidas que ficam e das que se extinguem, e defesa do arrematante quando cobranças indevidas aparecem depois do martelo. Sem due diligence, leilão é aposta — com a jurisprudência a favor e os números na mesa, vira decisão informada.

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